КРИЗИС "ЗАМОРОЖЕННЫХ СТРОЕК"

02 ноября 2005 года

К лету 2005 года в строительной отрасли Московского региона сложилась критическая ситуация. Пострадавшими, как это всегда бывает в нашей стране оказались - граждане. Тысячи людей вложили свои денежные средства в строительство жилых домов, будучи уверены в том, что дома будут построены в оговоренные сроки. Однако на деле все вышло по другому.

Итак, стремительно развивающийся рынок новостроек в период 1999-2005 годов к лету 2005 года впал в кризис «замороженных строек». Масштаб кризиса огромен, охвачена как сама Москва, так и многие города Московской области. Развитие кризиса происходит подобно цепной реакции. Сначала «шум» по поводу недостроенных домов подымался вяло, по одному-двум объектам, практически не имея огласки в СМИ. Однако вскоре участники строительства и по другим объектам начали проявлять инициативу и выяснять в компаниях-застройщиках и администрациях городов причины остановки строительства. Убедившись в полном бездействии как тех, так и других, начали предпринимать первые шаги. Письма, хождение на приемы, когда это не помогло дело дошло до митингов и даже голодовок. Буквально за месяц-два кризис охватил весь регион. Щербинка, Долгопрудный, Дедовск, Красногорск и др. постоянно на слуху. В этих городах масштабы кризиса огромны. Период митингов охватил многие районы Москвы и МО. Люди правы – это одно из немногих их законных прав на отстаивание своих интересов. При полном безразличии чиновников ничего не остается как митинговать, объявлять голодовки, …… К сожалению, по состоянию на сегодняшний день нельзя сказать, что действия граждан привели к успеху. Кроме обещаний властей, что все достроят, ничего не делается. Ни на одной стройке работы не возобновлены.

Хотелось бы кратко остановиться на причинах постигшего отрасль кризиса «замороженных строек». В период 1999-2002 годов, не смотря на тяжелое положение страны после дефолта 1998 года, спрос на жилье рос. Соответственно, по законам рынка, чтобы обеспечить спрос необходимо было увеличить предложение с помощью нового строительства. Объем жилищного строительства рос из года в год. Строили как компании, имеющие большой опыт в строительстве, так и вновь созданные. Часто, фирмы создавались «с нуля», многие были аффилированы с городскими властями. Залогом успешного развития на тот момент являлось – «правильные» отношения с чиновниками (губернатор, мэры городов, префекты, и т.д.). Конкурсы на право строительство если и проводились, то с заранее известными победителями. Не важно, что у компании нет собственных средств, главное получить участок, привлечь деньги граждан и начать «строительство». Компании ковали железо пока оно горячо. Построив таким образом один, два дома руководители таких фирм возвышались в собственных глазах до умопомрачительных высот. «Мы градостроители» - одно из любимых высказываний генерального директора ООО «Компания Стройиндустрия» А.В. Зимина. И это не единичный пример. Постепенно, многих руководителей перестала устраивать роль инвесторов-застройщиков, возникло желание руководить полным циклом строительства. Происходило построение компаний холдингового типа. Все они были аффилированы друг с другом: инвестор – застройщик, управляющая строительством компания, подрядная организация, эксплуатирующая организация, иногда проектная организация. Идея, несомненно хорошая и правильная, но на практике (при бездарном руководстве) в большинстве своем не привела к улучшению эффективности строительства.

Решив, что если смогли построить 2 дома, то можно переходить к масштабным проектам. Компании начали замахиваться на застройки целых микрорайонов, открывали региональные представительства. Началась борьба за земельные участки по всей Москве и МО. Надо признать, что часть из них доведена до завершающей стадии. Однако с течением времени получить участок под застройку становилось все сложнее, получило широкое распространение технология по скупке предприятий, объектов соцкультбыта с целью их сноса и строительства на освобожденном таким образом земельном участке жилых домов. Компании начали гонку – у кого участков будет больше, тот обеспечит себе объемы на будущие периоды. Соответственно, огромная часть денежных средств тратилась на «застолбления» участков. Некоторые пытались диверсифицировать свой бизнес. Скупали непрофильные активы, вкладывали деньги в различные отрасли экономики, выводя, таким образом, деньги граждан из оборота. Недостающие средства обеспечивали за счет банковских кредитов. Начали появляться огромные кредиторские задолженности, разрывы в финансировании строительства объектов. Пирамида дала сбой. Если раньше кредит (с неплохими финансовыми показателями самой фирмы) получить было несложно, то в условиях финансовых затруднений кредитование стало проблематично, заполнить бреши в финансировании стало нечем.

Причины кризиса конечно не только в нерадивости инвесторов-застройщиков. Важнейшую роль в этом играют органы власти. В соответствии с законодательством РФ именно на них возложены функции регулирования, контроля, законотворческой деятельности в области градостроительства. Справились ли они со своими обязанностями? Откаты, взятки, трудоустройство родственников чиновников на высокооплачиваемые должности в компаниях-застройщиках применялись и применяются повсеместно. И обратно, компании ставили своих людей на должности в органах власти, позволяющие фирмам получать земельные участки под застройку и относительно беззаботно вести строительство в случаях нарушения технологии строительства. Произошло сращивание администраций с компаниями застройщиками на всех уровнях. Поэтому большая вина за кризис лежит именно на органах государственной власти. Они прекрасно это понимают и сделают все, чтобы общество думало иначе, будут пытаться свести к популярному термину «это спор хозяйствующих субъектов». Будут говорить, что люди сами виноваты, заключая договор с компанией-застройщиком, в том смысле, что они не сторона договора. Однако не надо забывать, что иногда и в отношении чиновников законы работают. Граждане обязаны своими действиями привлекать виновных чиновников к ответу. Граждан, купивших квартиры в строящихся домах, уже сравнивают с вкладчиками АО «МММ». Да, безусловно и тех людей жалко, однако вкладывая свои денежные средства граждане покупали квартиры не с целью на этом заработать, а чтобы жить. Многие при этом чтобы собрать средства на покупку продали машины, дачи, взяли кредиты в банках.

Не забывайте, что человек покупая квартиру, тем самым дает работу тысячам людей задействованных как в строительной отрасли так и в смежных отраслях экономики (подрядные, проектные организации, предприятия про производству строительных материалов и др.). Часть денежных средств, от 10 до 40 % от стоимости строительно-монтажных работ отчислялось в городские бюджеты (так называемая «доля города»). За счет доли города проводилось расселение людей из ветхого фонда, строились объекты соцкультбыта, инженерного обеспечения, благоустраивались улицы городов. Строительство жилья в значительной степени развивало экономику Московского региона. Однако кризис «замороженных строек» уже сейчас дает первые результаты. По информации властей Москвы отчисления в городской бюджет от строительства снизились в 2 раза по сравнению с тем же периодом 2004 года. Соответственно, для выполнения городом социальных программ, указанных выше, придется изыскивать иные средства или приостанавливать их.

Если государство желает нормального развития экономики и городского хозяйства, ему необходимо не допустить развития кризиса и достроить все проблемные объекты. Вопрос этот сложный, но решаемый. В противном случае от кризиса так или иначе пострадают очень многие:

1. Строительная отрасль, в том числе рынок недвижимости.

Необходимо отметить помимо кризиса еще один момент влияющий на отрасль. С апреля 2005 года введен в действие Федеральный закон № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Такой закон необходим, защищает интересы граждан, поэтому его так критикуют лоббисты от строительства. Останавливаться на его содержании я не буду, отмечу только, что в результате действия данного закона, привлечение средств граждан по схемам, применяемым ранее, будет проблематично. Выставлять квартиры на продажу будет возможно только после получения разрешения на строительство (квартиры продаваемые в настоящий момент по серым схемам разработанные ушлыми инвесторами (предварительный договор и т.д.) надеюсь не будут пользоваться спросом у граждан), т.е. привлекать деньги на более ранних этапах в основном будет невозможно. Соответственно, инвесторы будут привлекать кредиты банков. Последние, в свою очередь, будут предоставлять их только компаниям, имеющим хорошие финансовые показатели, репутацию. Компании, не отвечающие этим требованиям, будут разорены или поглощены более крупными, такими как Главмосстрой, ПИК, ДСК-1, Интеко. Произойдет некая монополизация рынка, но он станет более цивилизованным, уменьшаться риски граждан, так как их права будут защищены законодательно и на рынке останутся большие компании с хорошей репутацией. Кризис и введение упомянутого закон приведут к спаду рынка новостроек (протяженность спада будет зависеть от действий властей по разрешению кризиса «замороженных строек»). Однако спрос на жилье в общей массе не уменьшиться. Произойдет его переориентация на вторичное жилье или жилье в новостройках, но в уже введенных в эксплуатацию, что вызовет рост цен на жилье.

2. Органы государственной власти.

Как уже было отмечено выше – произойдет уменьшение отчислений в бюджеты городов, а это надбавки к пенсиям, снос ветхого жилья, городские программы и многое другое.

3. Граждане

Ну а люди пострадали и пострадают больше всех. Недостроенные дома, потеря вложенных средств, завышенная стоимость квартир и соответственно большие затраты на покупку жилья для тех кто решит приобрести квартиру в будущем, а главное окончательно потеряна вера в свое государство.

В заключении хотелось бы сказать, что ошибка всех людей состоит в том, что все мы поверили в то, что живем в правовом государстве, что время «пирамид» прошло, власть отстаивает наши права. Однако «пирамиды» трансформировались на новый уровень, а власть как беспокоилась только за толщину своего кошелька, так и продолжает.

УЧТИТЕ ЭТО И НЕ ПРОЩАЙТЕ НИКОМУ, ЧТО С ВАМИ СДЕЛАЛИ.

МИРГОРОД

Текст взят с сайта: http://zavodskaya3a.narod.ru/admin.html